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Zustiftung von Immobilien

02. Mai 2018 | Vermögen

Unterstützt durch die anhaltende Niedrigzinsphase und flankiert durch das positive konjunkturelle Umfeld ist die Nachfrage nach Immobilien trotz der zum Teil erheblichen Preissteigerungen ungebrochen - und das zu Recht. Immobilien stehen für Stabilität und Werterhalt und bieten Investoren über Mieteinnahmen hohe und planbare Cash-Flows. Aus diesem Grund gehören sie als Diversifikationsbaustein in jedes Portfolio. Insbesondere Stiftungen, die über einen langen Anlagehorizont verfügen, investieren vermehrt in diese Assetklasse.

Aber nicht nur die Investition in Immobilien sondern auch das Thema der "Immobilien-Zustiftung" wird die Stiftungen in den nächsten Jahren vermehrt beschäftigen.

Lesen Sie hierzu den Gastbeitrag von Frau Nicole Dildei, BDN Consult GmbH, Hamburg.

Die Zustiftung von Immobilien – Fluch oder Segen? - Eine kritische Betrachtung -

Zahlreiche Studien und Analysen sprechen von großen Vermögenstransfers für die beiden kommenden Jahrzehnte. Die prognostizierte Erbschaftswelle lässt die Vermutung steigender immobiler Zustiftungen insbesondere in der Stiftungswelt zu, die es notwendig machen, sich schon heute intensiver mit der Anlageklasse Immobilien zu beschäftigen. Ziel aus Stiftungssicht sollte sein, sich rechtzeitig vorzubereiten und professionell aufzustellen.

Im Zuge der Vererbung von Vermögen auf Stiftungen werden annahmegemäß auch in nicht unbeträchtlichem Maße Immobilien übertragen. Dies kann plötzlich, aus heiterem Himmel oder auch von langer Hand geplant geschehen. Doch wie gehen Stiftungen mit dieser Vermögensart um? Wie lassen sich Immobilien ins vorhandene Vermögen integrieren? Wie lassen sich Risiken minimieren bzw. Potentiale schöpfen? Insbesondere bei kleineren Stiftungen gilt es abzuwägen, inwieweit die Immobilien ggf. die Stiftungserträge negativ durch Mehrkosten belasten. Auch können Haftungsrisiken aus der Immobilie gefährliche Konsequenzen für das gesamte Stiftungsvermögen bergen. Andererseits leisten ertragreiche und stabile Immobilien einen erheblichen Beitrag zur Erfüllung des Stiftungszwecks durch verfügbare Erträge.

Prüfungsfelder vor Übertragung der Immobilien in das Stiftungsvermögen

Als Basis für eine Immobilienübertragung hat eine umfangreiche Detailprüfung in den Bereichen Recht, Steuern und Immobilienwirtschaft zu erfolgen, in der u.a. der Wert der Immobilie ermittelt und eine Chancen- und Risikoanalyse erarbeitet werden. Von großer Relevanz ist vornehmlich die Einschätzung des Standortes der Immobilie, des Baujahres (Bestand vs. Neubau) sowie der Nutzungsart. Prinzipiell sind Gewerbe- oder Sonderimmobilien anders bzw. umfangreicher zu prüfen und in Folge im Management zu behandeln als bspw. Wohnimmobilien. Auch bei unbebauten Grundstücken, die zugestiftet werden sollen, ist es wesentlich, das zukünftige Entwicklungspotential sowie dessen Wertschöpfung im Rahmen einer Projektentwicklung aber auch ggf. bestehende Risiken (z.B. durch Altlasten o.ä.) abzuschätzen.

Insgesamt ist die Frage zu klären, ob die Immobilie in die Gesamt(anlage)strategie der Stiftung und des Stiftungsvermögens passt, langfristig sinnvoll unterhalten und gemanagt werden kann und somit einen positiven Beitrag zur Ertragslage leistet. Sollte die Stiftung bereits ein Immobilienportfolio unterhalten, gilt es Synergien aber auch Risiken zu identifizieren, die durch die Integration weiterer Immobilien das Gesamtportfolioergebnis verändern und beeinflussen können.

Bereits vor der Übertragung von Immobilien auf die Stiftung, muss das Immobilienmanagement strategisch geplant und aufgesetzt sein. Hierbei ist die Entscheidung einer internen versus einer externen Organisation ausschlaggebend und die Frage, ob bereits immobilienwirtschaftliche Verantwortliche innerhalb der Stiftung tätig sind. Beide Formen haben Vor- und Nachteile, die es im Sinne der vorliegenden Ressourcen abzuwägen gilt und die an die Gesamtstrategie angepasst werden müssen, insbesondere bei einer geplanten Expansion des Immobilienbestands. Mögliche Handlungsalternativen im Rahmen der Zustiftung, wie bspw. der Verkauf, der Umbau, die Erweiterung der Immobilie, aber auch eine Ausschlagung der Zustiftung, sind in diesem Zusammenhang eingehend zu prüfen. Als Ergebnis kann durchaus eine Ablehnung der Zustiftung erfolgen, sollten die Risiken überwiegen.

Eine Checkliste für die Prüfung einer Übernahme von Immobilien fügen wir Ihnen bei.

Die Phase der Übertragung der Immobilie

Im Übertragungsprozess gilt es relevante Aspekte aus Recht, Steuern und der Immobilienwirtschaft, wie z.B. buchhalterisch im Bereich der Hausverwaltung als auch organisatorisch im Umgang mit den Bestandsmietern sowie Dritter Beteiligter und steuerrechtlich im Bereich optimierte Übernahmestrukturen zu berücksichtigen, damit bei der Eingliederung des Immobilienvermögens in das Stiftungsvermögen alle Disziplinen und ihre Besonderheiten beachtet werden und keine Nachteile entstehen.

Relevante Themenbereiche nach erfolgter Übertragung der Immobilien

Nach der Übertragung sind strategische und operative immobilienwirtschaftliche Fragen, wie bspw. ein eventueller Weiterverkauf, die Entwicklung unbebauter Grundstücke, die Modernisierung von Bestandsobjekten, das Vertragsmanagement etc. unter Berücksichtigung rechtlicher, steuerlicher, gemeinnützigkeits-rechtlicher und immobilienspezifischer Besonderheiten zu prüfen und umzusetzen,

um die Ertragskraft der Immobilien zu stabilisieren und ggf. zu steigern und das optimale Ergebnis für die Stiftung zu erzielen.

Fazit

Trotz aller Freiheiten in der Übernahme von immobilen Vermögensgegenständen in das Stiftungsvermögen sind zahlreiche Regelwerke und Rahmenbedingungen zu beachten und die daraus entstehenden Konsequenzen im Stiftungsuniversum zu bewerten. Alles in allem wird es zu Einzelfalllösungen führen, da Immobilienthemen stets individuell zu betrachten sind. Es besteht unter allen Umständen die Notwendigkeit einer umfangreichen rechtlichen, steuerlichen und vor allem wirtschaftlichen Analyse, um sowohl das Stiftungsvermögen als auch die nachhaltige Ertragssituation zu beurteilen und nachhaltig zu sichern. Im Idealfall sollte ein Stiftungsvorstand von geplanten, ggf. bei Stiftungsgründung schon bestehenden immobilen Zustiftungsideen frühzeitig informiert werden, um sich ausreichend Zeit für die Prüfung und Integration der Immobilien zu nehmen und eine langfristige Immobilien- und Anlagestrategie festzulegen, um eine optimale Struktur für das Immobilienmanagement zu schaffen. Im letzten Schritt kann sogar Immobilienvermögen in der Stiftung zu einer Änderung der Organisationsstruktur sowie Stiftungsstrategie führen.

Gerne helfen wir Ihnen bei der Neupositionierung oder Auswahl geeigneter Immobilien, Immobilienanlagen oder -inverstitionen oder unterstützen Sie bei Fragen rund um das Thema "immobile Zustiftungen". Sprechen Sie uns an, wir freuen uns auf den Austausch mit Ihnen.

Veranstaltungen

Wir freuen uns sehr, Sie auf dem diesjährigen StiftungsTag des Bundesverbandes Deutscher Stiftungen in Nürnberg, vom 16.-18. Mai 2018, zu treffen.

Besuchen Sie uns auf unserer Veranstaltung „Handlungsoptionen für die Erwirtschaftung von ordentlichen Erträgen im Niedrigzinsumfeld“ am Mittwoch, 16. Mai 2018, im Raum London.

(Quelle: M.M. Warburg & CO)

Auszug aus einer möglichen Checkliste für die Immobilie Zustiftung 

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